Zakonske obaveze privatnih iznajmljivača

Zakonske obveze privatnih iznajmljivaca za 2025

1. Paušalni porez 

Novi Zakon o porezu na dohodak čiji su obveznici privatni iznajmljivači kaže kako je visina tzv. paušala za iznajmljivače prepuštena jedinicama lokalnih samouprava.
Osnovica za obračun paušala se razlikuje od općine i grada do grada ali je način obračuna svugdje jednak:

broj glavnih kreveta x osnovica + prirez = paušalni porez

Primjer za općinu Lopar: (10 kreveta x 101 €) + 0 % prireza = 1010,00 + (0) = 1010,00 €

Visina paušalnog poreza se obračunava isključivo po broju postelja glavnih (ne pomoćnih) u domaćinstvu. Na paušal ne utječe popunjenost smještaja niti broj dana u godini u kojima pružamo ugostiteljske usluge u domaćinstvu.
Paušalni porez je iznajmljivač dužan uplatiti na račun grada/općine prema našem prebivalištu, a plaća se tromjesečno na temelju rješenja kojeg nam izdaje Porezna uprava. Da bi dobili to rješenje, iznajmljivač mora imati valjano Rješenje o registriranoj djelatnosti i upisati se u Registar poreznih obveznika (RPO).
Paušalni porez na dohodak uplaćuje se općini ili gradu u kojem se iznajmljuje smještaj.

2. Paušal turističke pristojbe (boravišna pristojba)

Zakon o turističkoj pristojbi izglasan je 2019. godine. Pojam boravišne pristojbe zamjenjuje se pojmom “turistička pristojba”, a najveće novosti su da će se paušal obračunavati i na pomoćne krevete u apartmanima i kućama za odmor te da se ukidaju turistički razredi naselja.
Iznajmljivači moraju provjeriti u svojim Rješenjima jesu li pomoćni kreveti navedeni u rješenju ili u obrazloženju rješenja. Ukoliko su pomoćni kreveti navedeni u obrazloženju Rješenja ili nisu navedeni uopće a koriste se, potrebno je ishodovati novo rješenje o iznajmljivanju.
Kao i kod paušala poreza, formula za izračun turističke pristojbe više ne uzima u obzir razred turističkog mjesta, već odluku županijske skupštine o visini paušala i broj svih postelja u smještajnoj jedinici:
ukupan broj kreveta x visina paušala turističke pristojbe = paušal boravišne (turističke) pristojbe

Visina godišnjeg paušalnog iznosa turističke pristojbe za osobe koje pružaju ugostiteljske usluge u domaćinstvu u  Loparu je 55,00 € po krevetu (glavni i pomoćni ležaji se isto obračunavaju).
Turistička pristojba se uplaćuje na račun područne turističke zajednice, gdje se mogu preuzeti i uplatnice. Uplatnice se mogu preuzeti i iz sustava eVisitor. Pristojba se može platiti jednokratno do 31.07. ili u tri jednaka obroka s rokovima dospijeća do 31.7., do 31.8., do 30.9.

3. Članarina turističkim zajednicama

Novi Pravilnik o visini članarine TZ utvrdio je godišnji paušalni iznos članarine po krevetu u iznosu od 5,97 € za glavni ležaj a 2,99 € za pomoćne ležajeve.

Iako se članarina turističkim zajednicama ili turistička članarina, više neće računati na temelju svih primitaka u protekloj godini, domaćin je obvezan iskazati primitke u obrascu EP na temelju knjige Evidencija o prometu, zbog evidencije prometa u Poreznoj upravi.

Turističku članarinu moguće je platiti jednokratno do 31.07. ili u tri jednaka obroka od 31.07., 31.08. i 30.09.

Iznajmljivač je dužan podnositi i Obrazac TZ2 nadležnoj poreznoj upravi do 15.01. tekuće godine.

4. PDV na proviziju stranih agencija

Koristi li iznajmljivač usluge stranih posrednika i agencija, tvrtki sa sjedištem u drugim državama članicama Europske unije, mora se obračunati i platiti PDV na njihove usluge, do 20. u tekućem za prethodni mjesec. PDV za privatne iznajmljivače se obračunava i plaća samo u onim mjesecima u kojima je ostvaren promet podložan takvom oporezivanju.

Konkretan primjer – ako iznajmljivač posluje s Booking.com-om ili Airbnb-om, na iznos njihove provizije, tj. samo na onaj dio novca kojeg ostavljamo njima (NE ukupan iznos), ćemo obračunati PDV i to po stopi od 25 % kakva se inače obračunava za takve usluge.

Nefinancijske obveze iznajmljivača

Koje sve poslovne dokumente domaćin mora imati?

• Kopije računa
• Službeni cjenik usluga
• Evidencija o prometu (EP obrazac)
• Popis gostiju (eVisitor)
• Normativi jela i pića (za one koji pružaju uslugu prehrane uz smještaj)

5. Izdavanje računa gostu

Izdavanje računa gostu je obveza iznajmljivača prema Zakonu o ugostiteljskoj djelatnosti. Iznimno, račun se može, umjesto gostu, izdati agenciji, prema Zakonu o ugostiteljskoj djelatnosti koji kaže da je obveza privatnih iznajmljivača izdati gostu čitljiv i točan iznos s naznačenom vrstom, količinom i cijenom, sa odobrenim popustom za svaku pruženu uslugu, osim u slučaju ako račun za usluge pružene gostu izdaje turistička agencija. (članak 32, stavak 4)

Propisano je i kako račun za smještaj mora izgledati, što sve mora sadržavati, smije li račun biti izražen u nekoj stranoj valuti, npr. u eurima, te kako odrediti cijene na računu za smještaj (ukoliko trebate kakvu pomoć – obratite se nama).

6. Isticanje službenog cjenika

Cijene na računu koji se izdaje gostu mora uvijek odgovarati cijenama iz službenog cjenika. Službeni cjenik mora biti istaknut na vidljivom mjestu u svakoj smještajnoj jedinici. Cijene moraju biti izražene u kunama, ali smije biti navedena i približna protuvrijednost u nekoj drugoj stranoj valuti. Na cjeniku mora biti navedena najviša krajnja cijena koju plaća gost.
U cjeniku se navodi jasna i nedvosmisleno formirana cijena, i to onu najvišu koja se može naplatiti za uslugu, na koju se kasnije može obračunavati popust iz različitih razloga. Svi popusti moraju biti navedeni i iskazani na računu kojeg izdajemo gostu, ali osnovna cijena na računu, na koju se obračunava popust, mora odgovarati cijeni navedenoj u cjeniku.

7. PDV ID broj

Prema Zakonu o ugostiteljskoj djelatnosti, domaćin je obvezan ishoditi PDV identifikacijski broj. Članak 32., stavak 7.2. Zakona propisuje obvezu isticanja PDV ID broja: “Prilikom oglašavanja i reklamiranja usluga i isticanja poruka u promidžbenim materijalima iznajmljivač smije koristiti samo oznaku propisane vrste te kategoriju i vrstu posebnog standarda objekta koja je utvrđena rješenjem nadležnog ureda, a prilikom oglašavanja i reklamiranja usluga s poreznim obveznicima iz Europske unije mora istaknuti porezni broj, odnosno PDV identifikacijski broj”.

8. Propisana ploča za smještajne objekte

Standardizirana ili propisana ploča objekta mora uvijek biti izložena na vidljivom mjestu. Propisana ploča se može naručiti isključivo kod ovlaštenih proizvođača i njezin izgled je strogo određen. Naručiti je ne može bilo tko, već samo onaj koji priloži valjanu kopiju Rješenja o kategorizaciji.

9. Prijava i odjava gostiju u sustav eVisitor

Zakon o turističkoj pristojbi kaže da je fizička osoba koja pruža uslugu smještaja u svojem objektu dužna je prijaviti goste u roku od 24 sata te iste odjaviti na dan odlaska.
U slučaju posjeta inspekcije, iznajmljivač mora biti spreman u svakom trenutku ispisati popis gostiju iz eVisitora koji mora odgovarati broju gostiju koji trenutno borave kod nas, kao i broju gostiju kojima su dotad izdani račune za smještaj, stoga više nije potrebno voditi Knjigu gostiju.
Svi iznajmljivači, pravne i fizičke osobe, dužni su predati zahtjev za registraciju objekta, u kojem pružaju uslugu smještaja stranim državljanima, u nadležni MUP. Zahtjev se obrađuje odmah, nakon čega dobivamo šifru koju unostimo u e-Visitor a potrebna nam je kopija Rješenja o kategorizaciji. Na temelju te registracije, strani gosti koje unosimo u e-Visitor automatski su prijavljeni MUP-u.

10. Evidencija o prometu

Evidencija o prometu više neće služiti za obračun članarine TZ, ali će se u obrazac TZ-2 prilikom prijave članarine u 2021. unositi ukupni primitci, stoga je potrebno imati korektno ispunjen obrazac EP.

11. Normativi (za domaćine koji pružaju uslugu prehrane uz smještaj)

Domaćini koji pružaju uslugu prehrane uz smještaj su dužni utvrditi normative namirnica za svako pojedino jelo, piće ili napitak, pridržavati se tako utvrđenih normativa i predočiti listu utvrđenih normativa gostu ako to zahtijeva turistička ili neka druga inspekcija.

12. Podnošenje prigovora

Svakom gostu iznajmljivač je obvezan ponuditi priliku da uputi prigovor na uslugu iznajmljivanja, no više nije potrebno imati posebnu knjigu za podnošenje prigovora, dovoljno je na vidno mjesto u objektu istaknuti adresu elektroničke pošte na koju gost može poslati primjedbu. Na prigovor gosta iznajmljivač je dužan odgovoriti u roku od 15 dana, a sve prigovore obavezan je čuvati godinu dana od datuma podnošenja istog.

Što iznajmljivač mora imati?

1. Rješenje o odobrenju pružanja ugostiteljskih usluga u domaćinstvu

Naziva se još i Rješenje o kategorizaciji i ono je u suštini dozvola za rad. Zahtjev za izdavanje Rješenja podnosi se u Uredu za gospodarstvo. Uz zahtjev se treba priložiti preslika osobne iskaznice, vlasnički list i potvrdu o uporabljivosti objekta (uporabna dozvola, dozvola o legalnosti) te upravna pristojba od 70kn (biljege), nakon čega na teren izlazi komisija koja utvrđuje jesu li zadovoljeni minimalni uvjeti za vrstu i kategoriju objekta.

Ovisno o vrsti i kategoriji objekta, dužni smo imati opremu u apartmanima a sukladno Pravilniku o razvrstavanju i kategorizaciji objekata u kojima se pružaju ugostiteljske usluge u domaćinstvu. Aktualni Pravilnik sadrži i priloge s uvjetima za kategorije pojedinih vrsta objekata u domaćinstvu: sobe, studio apartmani, apartmani, kuće za odmor, kampovi, kamp odmorišta i robinzonski kampovi odmorišta.

Ovo je najvažniji dokument za privatne iznajmljivače i sve što je navedeno u njemu se mora imati ili poštovati kako bi poslovali legalno.

Inspekcija provjerava legitimnost poslovanja u skladu s valjanim Rješenjem o kategorizaciji – pružati se mogu samo one usluge koje su Rješenjem odobrene i samo odobrene usluge, vrstu i kategoriju smještaja mogu oglašavati na stranicama internetskih oglašivača smještaja. U praktičnom smislu to znači da se ne smije isticati više zvjezdica od onih koje je procijenila komisija, ne smije se primati više gostiju od broja ležajeva na Rješenju, ne smiju se pružati usluge prehrane ako ne postoji dozvola za to, itd.

Rekategorizacija privatnog smještaja
Aktualni Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti propisuje i dugo najavljivanu rekategorizaciju obiteljskog smještaja. Ovisno o datumu kada je dobivena dozvola za rad, mora se ishoditi novo Rješenje o kategorizaciji, a svoju smještajnu ponudu dotad prilagoditi novim pravilnicima o razvrstavanju i novim minimalnim uvjetima.

Rokovi za prilagodbu i rekategorizaciju su sljedeći:

• ako ste registrirani do 31.12.2000. – rekategorizacija se mora provesti do 08.04.2022
• ako ste registrirani od 1.1.2001. do 31.12.2004. – rekategorizacija se mora provesti do 08.04.2023.
• ako ste registrirani od 1.1.2005. do 1.9.2007. – rekategorizacija se mora provesti do 08.04.2024.
• domaćini koji su rješenja dobili 1. rujna 2007. ili kasnije, ne moraju rekategorizirati svoje objekte.

Rekategorizacija nije obavezna. Ako se ne ispoštuju zadani rokovi, smije se nastaviti iznajmljivati svoje objekte ali bez isticanja i promocije kategorije. U tu svrhu bi se trebale nabaviti nove standardizirane ploče bez oznake kategorije.

2. Upis u Registar poreznih obveznika

U roku od 15 dana od ishođenja Rješenja o kategorizaciji, a sukladno Pravilniku, svi domaćini su dužni prijaviti se Poreznoj upravi radi evidencije u Registru poreznih obveznika (RPO). Prijava u RPO se podnosi na RPO-1 obrascu u nadležnoj Poreznoj upravi, a sukladno mjestu prebivališta domaćina. Na temelju upisa u RPO domaćini dobivaju porezna rješenja za plaćanje paušala u 4 jednake obročne rate godišnje.

3. Oznaka zabrane alkohola za mlađe od 18 godina

Iako je isticanje oznake zabrane usluživanja (odnosno konzumiranja) alkohola osobama mlađima od 18 godina jasno propisano za one ugostiteljske objekte u kojima se poslužuju alkoholna pića, Zakonom o ugostiteljskoj djelatnosti je iznajmljivačima također dodijeljena ta obveza, a nije navedeno odnosi li se ona samo na one pružaju imaju i uslugu prehrane, odnosno služenja pića i napitaka, uz smještaj. I zato je bolje istaknuti oznaku, manje košta od bilo kakvih eventualnih problema s inspekcijom.

4. Evakuacijski plan u apartmanu

Isticanje evakuacijskog plana mora se provesti u svakoj smještajnoj jedinici. Nije propisano kako taj plan mora izgledati stoga je jednostavan tlocrt apartmana ili kuće za odmor, uz naznačene otvore i izlaze biti dovoljan da zadovoljimo propise.

5. Prva pomoć za goste

Pravilnik propisuje da sredstva za pružanje prve pomoći moraju biti osigurana “za jedan ili više objekata”. U praksi to znači da nismo obvezni imati kutiju prve pomoći u svakom apartmanu, ali ona mora biti na dostupnom mjestu u objektu.

6. Aparat za gašenje požara

Aparat za gašenje požara nisu dužni imati privatni iznajmljivači, već samo pravne osobe. Pri tome, dovoljan je jedan za čitav objekt, nije nužno da bude po jedan u svakoj smještajnoj jedinici. Iako nije obvezan, nije na odmet imati jedan za sve smještajne jedinice.

7. GDPR za iznajmljivače

Više na posebnom linku.

8. Savjesna briga o gostu na tradiciji gostoprimstva

Mi iznajmljivači smo ogledalo svojeg mjesta te je prvi dojam gosta koji je prvi put u destinaciji od velike važnosti – on će nas preporučiti prijateljima i obitelji i doći će nam opet. Onoga trenutka kada smo odlučili voditi obiteljski posao iznajmljivanja smještaja, preuzeli smo brigu o gostima te smo odgovorni za nasljeđe gostoljubivosti ukorijenjene u tradiciji naših predaka.
Budite onakav domaćin kakvog bi i sami htjeli imati kada ste gost.

Želimo vam puno uspjeha i puno zadovoljnih gostiju!
Ured Turističke zajednice općine Lopar

Zakon o članarinama turističkim zajednicama NN52/19, NN144/20

Zakon o turističkoj pristojbi NN52/19, NN32/20, NN42/20

U ponudi su brojni moderno opremljeni sportski tereni među kojima se ističu teniski tereni i malonogometno igralište s umjetnom travom.

Lopar nudi svakodnevno poludnevna putovanja brodom sa staklenim dnom u akvatoriju Lopara i Golog otoka i Grgura.